Ипотека для начинающих: как устроен кредит и из чего состоит платёж
Редакция kvatrio · Обновлено · 3 мин чтения
Актуально на
Ипотека — это кредит под залог покупаемой квартиры. Если вы перестанете платить, банк вправе взыскать долг за счёт этой квартиры. Поэтому важно понимать не только размер платежа, но и из чего он состоит и что будет, если доход упадёт.
Из чего состоит платёж
Каждый платёж делится на проценты и основной долг. У большинства банков платёж аннуитетный: одинаковая сумма каждый месяц, но в начале большая часть уходит на проценты, а в конце — на долг. При дифференцированном платеже долг гасится равными частями, а проценты считаются на остаток, поэтому первые платежи выше, а потом снижаются.
Практический вывод: при аннуитете в первые годы остаток долга уменьшается медленно. Если вы планируете продавать квартиру или гасить кредит досрочно, это стоит учесть.
Что влияет на ставку
- размер первоначального взноса: чем он больше, тем меньше риск для банка;
- срок кредита: длиннее срок — ниже платёж, но выше переплата;
- программа: стандартная или льготная (семейная, для IT-специалистов и другие);
- тип жилья: новостройка и вторичка могут иметь разные условия;
- страхование и подтверждение дохода: от них может зависеть скидка.
Страховка
По закону об ипотеке заложенное жильё нужно страховать от утраты и повреждения. Страхование жизни и титула банки часто предлагают дополнительно; от него зависит ставка, но закон делает его добровольным. Сравнивайте итоговую цену кредита со страховкой и без неё, а не только ставку.
Досрочное погашение
Заёмщик вправе погасить кредит досрочно, но порядок (заявление, дата платежа, сокращение срока или платежа) нужно прочитать в договоре. Узнайте, как банк пересчитает график после частичного погашения.
Вопросы, которые стоит задать банку
- Какая полная стоимость кредита со страховкой?
- Какие комиссии есть при выдаче и обслуживании?
- Что будет при просрочке и какие штрафы?
- Можно ли менять график или брать каникулы при потере дохода?
- Какие требования к объекту: возраст дома, износ, перепланировки?
Частые вопросы
Сколько можно тратить на платёж?
Единой нормы нет. Банки смотрят на отношение платежа к доходу, но вам важнее запас: платёж, при котором вы сможете платить и при падении дохода.
Можно ли взять ипотеку без подтверждения дохода?
У некоторых банков есть такие программы, обычно с более высокой ставкой и большим взносом. Условия смотрите у конкретного банка.
Что такое рефинансирование?
Это новый кредит на погашение старого, например под более низкую ставку. Учитывайте расходы на оформление: иногда выгода съедается ими.