Документы при покупке квартиры: что просить у продавца
Редакция kvatrio · Обновлено · 3 мин чтения
Актуально на
Документы покупателю нужны не для «галочки»: по ним видно, чья квартира, кто мог бы оспорить сделку и нет ли скрытых долгов. Мы разбираем документы по тому, что именно в каждом нужно проверить.
Выписка из ЕГРН
Главный документ о праве собственности. Покупатель может сам заказать выписку об объекте, не дожидаясь продавца. В ней смотрите:
- владельца и вид права (единоличная или долевая собственность);
- обременения: ипотека, арест, запрет регистрации, аренда;
- площадь, кадастровый номер и адрес — они должны совпасть с договором.
Документ-основание
Это бумага, по которой продавец стал собственником: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации. Он отвечает на вопрос «откуда квартира». Чем «прозрачнее» история, тем спокойнее. Тревожные признаки: квартира несколько раз меняла владельцев за короткое время, перешла по наследству с долгами, досталась по доверенности.
Паспорт и семейное положение продавца
Если квартира куплена в браке, по общему правилу она считается совместным имуществом, а для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (статья 35 Семейного кодекса РФ). Если продавец говорит «в браке не был», попросите это подтвердить документами, а не словом.
Справка о зарегистрированных
Выписка из домовой книги или справка о регистрации показывает, кто в квартире прописан. Не все жильцы выписываются автоматически при продаже: например, у некоторых людей право проживания сохраняется. Это сложная область, каждый случай разбирайте с юристом.
Если в сделке участвуют дети или опека
Если собственник — несовершеннолетний, для продажи обычно нужно разрешение органов опеки и попечительства. Без него сделку можно оспорить. Если продавец ссылается на «разрешение уже есть», попросите копию.
Долги и счета
Попросите свежие квитанции за коммунальные услуги и взносы на капремонт, справку об отсутствии долгов. Долги по услугам привязаны к квартире, а не к человеку, поэтому они могут перейти к новому собственнику.
Частые вопросы
Достаточно ли копий документов?
Нет. Смотрите оригиналы и сверяйте данные с выпиской из ЕГРН, которую вы заказали сами, а не с той, что принёс продавец.
Что делать, если продавец торопит с задатком?
Не спешите. Спешка — типичный приём; вернуть деньги потом сложнее, чем проверить документы сейчас.
Нужна ли проверка у юриста?
Если квартира досталась по наследству, продаётся по доверенности, в ней доли или дети — да. Это не «перестраховка»: именно такие сделки чаще всего оспариваются.
Источники
Шаблоны документов
Готовые проекты: соглашение о задатке, предварительный договор, договор купли-продажи, акт приёма-передачи и расписка — все в разделе шаблонов договоров.